【最高裁判決】路線価評価認めず：不動産を利用した相続税対策はどうなる？
最高裁判決・路線価評価を認めず
現役アラフィフ宅建士ブロガーが説明
概要
節税対策では一般的な不動産購入
その計算方法（路線価）が否認され
追徴課税：240,500,000円処分
見ないと損をする内容を目指します
不動産ブログを読むと
マイホーム購入を筆頭に不動産に関する
余り巷で多くは見かけない様々な
情報＆知識が効率よく見えてきます。
マイホーム購入だけでなく相続・空家の実家
不動産投資（収益物件）にも使える情報も
多数掲載予定なので最後まで読み込んでくださいね
こんにちは（＾＾）
宅建士アラフィフブロガー
じつ＠です
今回の題材
【最高裁判決】
不動産の路線価評価認めず
これは
資産家が築き上げてきた
物を後世に残す為
土地・建物を買う方法が
税務署に否認された話
重要なので
見逃さないでくださいね
不動産や住宅を含めた事に
個別フォーカスを絞って
書き込みながら説明と
補足などをしていきます
最前線で働く宅地建物取引士
じつ＠が、疑問の解決になるヒントに
なればと書き込んでいきます
不動産投資やマイホームは
賃貸住宅派ｏｒ持家派など関係なく
不動産における疑問解決などの
参考にして貰えると幸いです
最高裁判決・路線価評価認めず：どんな判例なのか？
☆説明☆
一般的に行なわれている
不動産を利用した節税対策
それを覆されるような判例が
2022年（令和4年）4月19日（火）
相続税の対策一環の為に購入したマンションが
路線価評価額が認められないとする最高裁判所の判決が出た
概要
節税対策では一般的な不動産購入
その計算方法（路線価）が否認され
追徴課税：240,500,000円
この最高裁判所の判決例を聞いた資産家の皆さんから
2023年（令和5年）以降は不動産を利用する相続対策は全て認められなくなるのか？
という不安の声も聞くようになってきた
そこで色々な視点から今回の最高裁判決をどう捉えれば良いのかを考えて見たので
不動産投資・相続税対策などの参考にして貰いたいです
不動産利用の相続税対策はポピュラー
一般的に行われている手法なので
不動産利用は相続税対策ではポピュラーです
その理由は相続税対象にある金融資産が現金のみ
この場合、金融資産に対する相続税評価額は現金そのまま
例を挙げて説明すると金融機関に預けている預貯金が
40,000,000円と時価60,000,000円の価値がある
上場株式などを所有しているとしたら
預貯金40,000,000円＆時価株式60,000,000円
合計100,000,000円が相続税評価額となり
計算される時点での時価として相続税を課税されます
これが魔法の如く・方法を変えると驚きます
金融資産ではなく不動産（土地・建物）を購入して
所有する場合・実際に相続が生じた時点に
不動産購入額ではなくなり
その相続税対象評価額が時価となるんです
ん？ちょっと難しいですよね・・・（＾＾；
もう少し詳しく書くと
例えば100,000,000円で購入した不動産が
相続税対象評価額が100,000,000円以下で計算されるんです
魔法のような数値：最高裁判決・路線価評価認めず
上記で説明した
この魔法なような方法を使えば
被相続人が高額金融資産を保有している時に
現金ではなく不動産を購入する事で
金融資産評価額を減らし相続税評価額を引き下げる事が可能なんです
例：400㎡ある土地を100,000,000円で購入した場合の計算は
1㎡価格は250,000円となります
ここで魔法の数値である路線価評価を出してきます
大部分の場合・公示価格の約80％設定が多い為
1㎡当たり公示価格250,000円の場合
路線価200,000円位になります
すると驚きの結果が出て
400㎡に対する路線価が80,000,000円となります
計算方法を変えるだけで相続財産評価額20,000,000円も
減額される事になるんです
成果が出ていない投資家の強い味方SECOND OPINION（セカンド・オピニオン）
この時点でも驚くのに
もっと凄い魔法の数値が土地上にある建物でできます
建物に対しては固定資産税評価額で評価されます
建物は建築年数で変わるのですが建物価格から約30～70％目安で計算されます
その為、現金で保有するより不動産購入などをする事で
税金対策の圧縮効果が得られる事になります
それって大丈夫なの・脱税とかにはならないの？
って聞かれた事があります
大丈夫です
この魔法の数値は評価方法として
国税庁：財産評価基本通達に正式に規定されています
その為、大多数の相続税申告で財産評価は
この基本通達を基本にして行われています
税務署が不動産鑑定をするのは抜き打ち検査に近い
1万円からできる不動産投資【利回り不動産】税務署がかざす・相続税法22条
これは相続財産は時価で評価すると記載されており
本来の原理原則で不動産は個別で税務署から指定された
不動産鑑定士が評価を行うとされる
しかし不動産取引を現場でみている宅建士の感覚だが
日本全国では年間で凄い数の相続不動産があり
全ての相続不動産を不動産鑑定士に依頼していると
税務署事務作業が膨大になるだけではなく
調査費用が物凄い金額になってくるので現実的ではない
その為、財産評価基本通達を鑑み路線価を用いた画一的
相続財産評価額を時価とする事が大多数なのである
あくまでも個人的な感想だが
税務署からの個別調査が実施されるのは
極端な事象取引（後述しています）があったり
抜き打ち的なタイミングがあるように感じます
追徴課税がなんと240,500,000円！！
今回・最高裁判所に認められなかった
路線価評価の判例は相続人が業者に依頼して
財産評価基本通達に記載がある路線価を使用して計算
相続財産を評価・相続財産合計額が相続税基礎控除に
達していなかったので税務署に対し相続税は無しで申告
この相続税無しに対して税務署が噛みついた状態
此処で驚きの追徴課税がなんと240,500,000円！！
当然、通知を受けた相続人は驚き
一般的に行われている財産評価基本通達に基づき
相続した資産税額計算したのに追徴課税は納得はできず
国税当局に問い合わせた
相続人の立場からしたら
評価における平等原則に反するとして
追徴課税処分取消しを求め争う事になった
☆お勧め記事：マイホームあなたは賃貸派ｏｒ購入派のどっち☆
不動産鑑定を実施して出した評価は法廷でも
【最高裁判決】路線価評価認めず
不動産鑑定を行って出した評価は法廷でも支持
結果から書くと最高裁判所判決で
相続人の主張は最終的に認められず退けられる
ではなぜ相続人主張は退けられたのか
時間軸をあげてみよう
被相続人は94歳で亡くなったのは
平成24年（2012年）6月
そこから3年5ヶ月遡った平成21年（2009年）1月
被相続人は東京都杉並区で1棟マンションを購入
金額は約837,000,000円
購入額内訳が後のポイントとなるので注目
頑張っても成果が出ていない不動産投資家の味方SECOND OPINION（セカンド・オピニオン）
購入資金の630,000,000円が金融機関の融資
残り207,000,000円が自己資金
さらに平成21年（2009年）12月
神奈川県川崎市にもマンション1棟購入
購入金額は約550,000,000円
購入資金の378,000,000円が金融機関融資
47,000,000円が配偶者からの借入
125,000,000円が自己資金となる
相続発生は平成24年（2012年）6月
相続発生は平成24年（2012年）6月
被相続人が死亡後・相続人は路線価を用いて計算
上記マンション２棟を評価申告
他相続財産合計を銀行借入金差引いて
最終的相続税額が0円で申告
え・その計算がおかしいの？
と思われた方も居られると思います
全くおかしくないです
上記計算は国税庁財産評価基本通達で規定されており
評価方法としては世間一般相続人も同じ相続税計算です
マンションへの不動産投資は実績のある【FJネクスト】お勧めだ
☆説明☆
財産評価基本通達6項とは
この通達の定めによって評価することが著しく
不適当と認められる財産評価の時には
国税庁長官指示を受けて評価すると記載がある
税務署が目を光らせたのは
マンション取得価格が２つの合計で約1,387,000,000円
なのに路線価評価額は333,000,000円しかなく
税務署判断は著しく不適当とした
税務署は路線価評価ではなく不動産鑑定士が
表示した評価額1,273,000,000円が妥当とし
240,500,000円の追徴課税処分とした
追徴課税は当然に納得できない相続人
相続人は路線価による相続財産評価と思っているので
税務署の判断には納得がいかない為
相続人側は弁護士を通じて追徴課税処分取消しを
求め裁判となった
しかし地方裁判所・高等裁判所を経ても納得はいかず
最高裁判所の判決が示され相続人敗訴が確定
宅地建物取引士の立場でみても
あからさまな相続節税対策はしないのが良策
此処で私の本業不動産会社に来ているお客様から
今回出た最高裁判所の判例で
令和5年（2023年）以降は不動産活用の相続対策は
認められなくなるのかと質問された
判例を重視する日本特有を考えると
この最高裁判所判例は宅建士の不動産関係者だけでなく
相続税の専門家である税理士も注目しているのは当然
注視点は路線価と実勢価格の乖離
これを税務署がどこまで黙認するかと思いますが
今回、最高裁判所は価格乖離は問題にしないとしました
一体何が問題になったのでしょうか？
え・じゃ何が問題なのと思いませんか？
最高裁判所は他の納税者間で不平等が生じる
租税負担軽減を行うのはダメとしました
今回の最高裁判所の判例は
よく見るとポイントが随所にあります
順を追って説明すると
被相続人に対し金融機関が1,008,000,000円もの融資
をしており金融機関が多額融資をする事を考えると
被相続人が購入したマンション担保価値が高いと
認めた事になる、これだけ多額融資は令和5年
（2023年）ではかなりの難易度と思います
税務署が目を光らせたのは相続人が
川崎市マンションを被相続人が亡くなり
相続発生の平成24年（2012年）6月から
僅か9ヶ月後の平成25年（2013年）3月には
515,000,000円で実際に売却出来ている点
相続人がした申告相続税評価額より各段に時価が高い事を
自分で証明させています
それにタイミングが悪いです
申告期限・平成25年（2013年）4月直前
税務署に節税対策が主目的の取得とみられるのも
仕方ありません
最高裁判決・路線価評価認めず：あからさまな節税対策
相続税：あからさまな節税対策は得策ではない
上記にも書きましたが川崎マンションは
相続発生後の申告期限前に売却した事が問題
その他にも被相続人が物件取得したのが
相続開始前の僅か2年6ヶ月前です
相続税計算で3年以内ルールがあり
（記事作成時）
相続開始日から3年以内に遡って取得した不動産（土地建物）
取得価額での評価としますと法律で記載されています
ちょっと驚いてしまった
極めつけは２棟マンションへ融資を実行した金融機関が
貸出稟議書等に相続対策とはっきり記載していたことが判明
マンション不動産投資なら
私のお勧めは【FJネクスト】だ
せめて稟議書に記載項目を確認しよう
せめて融資目的を相続対策以外の財産有効活用目的などと
記載されていれば節税対策と見なされたかもしれませんね
独りの宅建士として、あからさま事でなければ
令和5年（2023年）以降も不動産を使った相続対策は
可能かとおもいます
それは最高裁判所が路線価・実勢価格乖離は
問題にしないと明記した事です
今まで一般的にしていた路線価相続財産計算の
評価は妥当で間違っておらず
誰が見ても節税対策ですよねと・あからさまな場合
税務署が目を光らせ路線価評価を認めない事もある
と私は思いました
宅建士の私達もそうですが
資産家の皆さんも、資産家を目指している皆さんも
税務署から説明を求められた時に
節税目的ではないと収益性重視の優良物件を購入し
相続直前は投資は控えることが大事になると思います
また節税対策と思われる事がないように対策は
早い時期に行い相続直後は相続不動産売却は避けましょう
【最高裁判決】路線価評価認めず：まとめ
最高裁判決・路線価評価認めず
節税対策は一刻も早く実施し
あからさまな不動産購入・売却は避けましょう
- 最高裁判決：路線価評価認められない判例ができた
- 不動産を使った節税対策が否認された訳ではない
- あからさまな相続税対策はしないように
- 節税対策は一刻も早くはじめましょう
不動産を売買する時は
土地に限らず上物である
建物（住宅）にもタイミングが
重要です（特に相続対策）
今後も引き続き
有益な情報を
書き込んでいきますので
応援してくれると
本当にうれしいです
次回もアラフィフブログでは
宅建士が他ではなかなか聞けない
「不動産にまつわる話」
に関して続けて記載していきます
引き続き視点を絞り
マイホーム購入・売却をはじめ
不動産投資にも役立つ情報を
読まないと損をするレベルで
判りやすい説明で書き込みますので
見逃さない様にブックマーク＆リンクも
お願いいたします（＾＾）
アラフィフ宅建士ブログを最後まで
読んでくれてありがとう♪ （感謝）
それでは次回また！
不動産：社会資本整備審議会【知っていると得するかも】住宅の省エネルギー対策（前回記事）
前回記事：不動産：社会資本整備審議会【知っていると得するかも】住宅の省エネルギー対策
