令和7年度：宅建士試験対策
私が本業で務めている
不動産会社の若手社員が
今年の宅建試験に挑戦する
そこで社内講師に私が任命され
独自の勉強会を開く事になった
その話が方々に広がり
付き合いのある不動産会社の
スタッフも参加する事になった
各社より指導方法は私の
オリジナルで許可を取ったが
若手の合格率に直結するので
私も全力を尽くします
折角・私が勉強会で実施した方法
皆にも参考になればと掲載して
行こうと思います
サーキット方式で過去問3年間分をやる
宅建試験概要：受験資格・費用等
前回記事で見れますココから要確認
☆私が実際に使った書籍シリーズを
ちょっとだけ掲載しますので
覗いてくださいね
宅建士試験対策は
私の個人的な考えで
過去問を５年前まで遡れば十分
10年前の問題は近年での
変更点と差異が大きい為・不要
令和7年度試験では
令和2年まで過去問を
サーキット方式でやります
現役の若手は忙しいので
3年前までの問題
令和4年迄で良いです
今の時期は過去問を
やり続けてください
そして間違った箇所と
偶然・正解だったが
なんとなく選んで正解した
箇所も含めて、ここで参考書に戻る
これのみです
悩むより行動する時です
早速、令和6年度・過去問
第6問目を始めましょう
下に説明を加えて問題を記載
挑戦してみてください
令和6年度：宅建試験過去問・第6問
宅建試験：令和6年 過去問です
６月上旬なので今は
間違っても良いのでやります
【問 6】
Ａの所有する甲土地にＢを
地上権者とする地上権
☆以下この問において
「本件地上権」という
が設定され・その旨の登記が
された後に甲土地にＣを
抵当権者とする抵当権が設定され
その旨の登記がされた場合に
おける次の記述のうち
民法の規定によれば
正しいものはいくつあるか
ア：ＢがＡとの売買契約に基づき
甲土地の所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
イ：Ａが死亡してＢがＡを単独相続
甲土地の所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
ウ：ＢがＡとの代物弁済契約に基づき
甲土地の所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
エ：ＢがＡとの贈与契約に基づき
甲土地の所有権を取得したとき
本件地上権は消滅する
1番：一つ
2番：二つ
3番：三つ
4番：なし
答えは次のブロックに記載
第6問の答え：令和6年度：宅建試験過去問
第6問の答え：
令和6年度宅建試験過去問
正解は4番
以下・民法規定および判例に基づいて
詳細かつ体系的に解説します
地上権者が土地の所有権を取得した場合の
問題でその地上権が消滅するかという
論点を中心に民法上の物権
消滅原因・混同や抵当権効力関係の
関係などについて問うています
正解は4番のなし
正しいものは一つもないから
これがなぜなのか
判例・条文・学説等に基づいて
詳細に説明するので
最後まで読み進めてください
【重要】
地上権の性質と混同による消滅
地上権の概要
地上権（民法第265条以下）
他人の土地において工作物や
竹木を所有する為に
その土地を使用収益する権利で
これは物権であり登記により
第三者に対抗できる
不動産登記法による登記要件
混同による物権の消滅
（民法第179条）
同一の者が表権（権利）と
その目的物を併せて
取得したとき
その権利は消滅する
ただし第三者の権利を
害することができない
この条文が中心となり
混同とは権利の主体
（権利者）と客体
（目的物の所有者）が
同一人となることで
権利の存在理由が失われ
消滅するという理論
例：Ａが所有する土地に
Ｂが地上権を持っている状態
Ｂがその土地を取得したら
地上権を他人の土地に
設定する必要性が
なくなるため地上権は
混同により原則として
当然に消滅する
ただし第三者の権利を
害することができない
重要なのが抵当権者Ｃの存在
混同によって地上権が消滅すると
抵当権の効力の及ぶ範囲に
変化が生じる可能性がある為
民法179条但書により
第三者（抵当権者）の権利を
害することになるときは
混同による消滅は生じない
したがいＢが所有権を取得後も
Ｃの抵当権に影響を与える場合
地上権はなお存続するとされる
【選択肢検討】
ア：ＢがＡとの売買契約に
基づき甲土地の所有権を
取得したときは
本件地上権は消滅する
ア：誤り
説明：
ＢがＡから売買により土地所有権を
取得すると・地上権と所有権が
同一人物（Ｂ）に帰属する為
地上権は原則として
混同により消滅する
しかし・ここで重要なのは
Ｃの抵当権の存在
Ｃの抵当権は地上権設定後に
設定されているので
地上権の負担付き
土地を担保としている
Ｂが土地所有者となり
地上権が混同により
消滅してしまうと
Ｃの担保価値が変動し
害を及ぼす可能性がある
これは民法179条但書により
混同による消滅は
生じないと解すべきだ
したがい地上権は消滅せず
この選択肢は誤りとなる
結論
ア：誤り
イ：Ａが死亡してＢが
Ａを単独相続し甲土地の
所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
イ： 誤り
説明：
Ｂが相続によりＡの土地所有権を
承継した場合も地上権と所有権が
同一人に帰属することに
なるため混同の問題が生じる
だが・ここでもＣの抵当権が
既に登記されており地上権を
前提とした担保がある
相続という無償取得であっても
第三者（Ｃ）権利を害するような
混同による消滅は許されない
（民法179条但書）
その為地上権は消滅せず存続する
結論
イ：誤りとなる
ウ：ＢがＡとの代物弁済契約に基づき
甲土地の所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
ウ：誤り
説明：
代物弁済・債務の履行の一環として
他の給付を行うことにより
Ｂが所有権を取得するのも
前２肢と同様に混同の要件を満たす
此処でもやはりＣの抵当権があり
Ｃの権利を害することになるため
混同による消滅は認められない
判例・通説でも地上権者が土地を
取得しても抵当権者の権利保護の為
混同による消滅は生じない
という立場が採られている
ウ：誤りです
エ：ＢがＡとの贈与契約に基づき
甲土地の所有権を取得したときは
本件地上権は消滅する
エ：誤り
説明：
贈与も所有権取得の一形態
Ｂが土地を取得すれば
混同の状態となる
贈与のような無償行為の場合も
既に設定されている抵当権
（第三者の権利）を
害することはできない
したがいＣの抵当権の為
地上権は混同により
消滅せず存続するので
結論
エ：誤りとなる
【まとめ】
以上の通り４つの選択肢
共通して言えるのは
地上権者（Ｂ）が所有権を
取得すれば原則・混同により
地上権は消滅する
抵当権者（Ｃ）という
第三者が登記付きで介在し権利を
害することになる場合には
地上権は混同により消滅しない
（民法179条但書）
すべての選択肢は消滅すると
述べているが実際には
消滅しないため
正しい記述はないという判断になる
【補足説明】
最高裁判例
（昭和40年12月7日判決）
地上権者が土地の所有権を
取得したとしても
既存の抵当権者がいる場合
その権利に影響を与える
ことがあれば地上権は
混同によって消滅しない
判例はこの問題に直結する
重要判例で混同による物権の
消滅は一律自動的に
発生するわけではなく
第三者の権利との関係で
制約されるという考え方である
【結論として】
正しい記述の数：0となり
正解は：4番のなし
この問題は単に民法の
条文知識だけでなく
抵当権や地上権の優先関係
混同の法理など民法物権法の
理解を深く問う良問
この考え方は宅地建物取引士を含め
司法書士・司法試験いずれの
試験にも非常に重要で
条文・判例・論理のすべてが
有機的に関連していることを
理解することが重要な出題だった
最終結論：正解は4番
宅地建物取引士試験に近道ない
国家試験対策で
難しい事をする必要はなく
シンプル・イズ・ベストです
私は宅地建物取引士の専門学校に
通わず独学で約３ヶ月（約９６日）
隙間時間にサーキット方法で
勉強し１回目のテストで合格
教材もインターネットで
普通に販売している本のみ
数千円の書籍を数冊買っただけ
（教材総費用：9600円くらい）
注：５問免除は使わなかったので
普通の50問試験を受験
問題集と参考書のみで
繰り返しやりなおす
サーキット方式で進めるだけ
ポイント：
私の個人的なやり方ですが
最初は参考書は読みません
問題集を先にやります
此処で間違っても全然ＯＫ♪
間違った箇所・正解だったけど
判らず偶然1/4で選んで正解だった
箇所も含めて、参考書で調べます
名付けて
逆打ち勉強法です
悩むより量稽古・隙間時間があったら
ひたすら過去問をやり
ひたすら間違った箇所・正解だったけど
判らず偶然1/4で選んで正解だった
問題も上記と同じで参考書で調べます
この時に参考書を読んでも理解できない
事が出てきますので社内講師の出番
実際に若手にした勉強法・説明を
１問・1答で説明を記載しました
参考にしてください
合格イメージが大事
モチベーション維持にも
祝賀会を目指して
頑張ってみてください
応援しています
次回記事の予告
宅建士じつ
アラフィフ不動産ブログ
最後まで読んで頂き
ありがとうございます
次回は令和6年度
試験問題：7番に
触れてみたいと思います
是非、登録して読み続けてくださいね
皆の合格を願っています
よろしくお願いいたします
「see you again」
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