2025年度：宅建テスト対策
2025年の秋
本業で勤務している
不動産会社の若手達が
宅建試験に挑みます
合格率が低い近年に対応で
私が社内講師に任命され
独自の勉強会を開く事になった
その話が廻りに広がり
付き合いがある不動産会社の
スタッフも参加する事になり
各社より指導方法は私の
オリジナルで許可を頂いたが
受験者の合格率に直結するので
私も全力を尽くします
折角・私が勉強会で実施した方法
皆にも参考になればと掲載して
行こうと思います
過去問3年間分を繰り返しやる
宅建試験概要：受験資格・費用等
前回記事で見れますココから要確認
☆私が実際に宅建勉強で使った
書籍シリーズを掲載していますので
参考にしてください
私の個人的な考えですが
宅建試験対策は参考書を読まず
一番初めに過去問を５年前まで
遡り始めるのが大事
10年前の出題は近年での
変更点と差異が大きい為・不要
令和7年度試験では
令和2年まで過去問をグルグル
サーキット方式でやりましょう
新入社員は雑務も忙しいので
3年前までの問題
令和4年迄で良いです
今の時期は過去問を
やり続けてください
そして間違った箇所と
偶然・正解だったが
なんとなく選んで正解した
箇所も含めて、ここで参考書を見る
これのみです
悩むより行動する時です
過去問を（令和6年度）
さあ第12問目を始めましょう
下に説明を加えて問題を記載
挑戦してみてください
令和6年度：宅建試験過去問・第12問
宅建試験対策で最重要は
令和6年 過去問です
６月下旬・今は時間をつくり
間違っても良いのでやります
【問 12】
賃貸人Ａと賃借人Ｂとが
居住目的で期間を3年として
借地借家法第38条の
定期建物賃貸借契約
（以下この問において「契約①」という。）
を締結した場合と、定期建物
賃貸借契約でも一時使用目的の
賃貸借契約でもない
普通建物賃貸借契約
（以下この問において「契約②」という。）
を締結した場合とに関する
次の記述のうち、
借地借家法の規定によれば、
正しいものはどれか
1番：Ｂが建物の引渡しを受けた後に
Ａが建物をＣに売却して
建物所有者がＣに変わった場合、
Ｂは契約①の場合ではＣに対して
賃借人であることを主張できるが
契約②の場合ではＣに対して
賃借人であることを主張できない
2番：契約期間中は賃料の改定を
行わない旨の特約を契約において
定めていても、契約期間中に賃料が
不相当になったと考えるに至ったＢは
契約①の場合も契約②の場合も
借地借家法第32条に基づく
賃料減額請求をすることができる
3番：Ｂが契約期間中に相続人なしで
死亡した場合において
婚姻はしていないが事実上夫婦と
同様の関係にあった同居者Ｄが
あるときは契約①の場合も
契約②の場合もＡに反対の意思表示を
しないＤは建物の賃貸借契約に
関しＢの権利義務を承継する
4番：契約①の場合
公正証書によって契約をするときに
限り契約の更新がないことを有効に
定めることができ
契約②の場合、書面で契約し
かつＡに正当な理由がない限り
Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる
答えは次のブロックに記載
第12問の答え：令和6年度：宅建試験過去問
第12問の答え：
令和6年度宅建試験過去問
正解は3番
問題文の構造と前提整理
この問題は借地借家法に基づく
2つの契約形態についての違いと
それに伴う法律効果を聞いています
【契約①】
定期建物賃貸借契約
（借地借家法38条）
居住目的：契約期間：3年
契約更新がない特約がある
（基本的に更新なし）
契約締結には書面が必須
公正証書である必要はないが
説明義務あり
【契約②】
普通建物賃貸借契約
（借地借家法の一般原則）
更新あり（合意・法定更新）
正当事由がなければ
貸主からの解約は困難
通常居住用物件に
おける一般的な契約形態
———————–
◆ 条文に基づく正確な根拠
借地借家法 第36条
（賃借人の死亡等）
建物の賃借人が死亡した場合に
その者と同居していた親族その他
これに準ずる事情にある者で
婚姻の届出をしていないが
事実上婚姻関係と同様の事情に
あるものがあるときは
当該者が反対の意思を表示しない限り
建物の賃貸借契約に基づく
賃借人の権利義務を承継する
◆ 解釈と趣旨
借家契約は生活基盤を
守ることが目的です
特に事実婚（内縁）のように
法律上の婚姻ではないが
実質的に家族同然の関係に
ある者に対しても住宅の
継続的使用を保障する必要がある
この為・親族に限定せず
これに準ずる事情にある者にも
保護を広げています
◆ ポイント整理
要素 内容
対象 同居していた内縁の配偶者など
要件 ①同居していたこと
②事実上の婚姻関係
（社会通念上の夫婦）
効果 賃借人としての地位
義務を引き継ぐ（当然承継）
反対意思表示 特段の反対の
意思がなければ自動的に承継される
◆ 具体例
事例1：賃借人B（男性）賃貸人A
Bは、事実婚状態の女性Dと
10年間同居・生活費共有
近所からも夫婦と認識されていた
Bが死亡した後・DがAに
この家に住み続けたいと申し出た
AはDの承継を拒否できない
Dは賃借人としての権利を承継できる
設問の選択肢ごとの詳細な解説
1番：売却後の賃借人の地位の対抗可否
【誤り】契約①では主張できるが
契約②ではできないとあるが
逆または両方とも主張できる
【理由】
どちらの契約形態でも建物の
引渡しを受けた後であれば
対抗可能（借地借家法31条）
【参考条文】
借地借家法 第31条
賃借人が建物の引渡しを
受けた場合にはその賃貸借は
第三者に対してその効力を生ずる
【補足説明】
所有権がCに移っても賃借人が
引渡し済みであれば
新所有者にも対抗できる
契約①・②どちらでも同じ効果がある
1番は誤り
２番：賃料減額請求
（借地借家法32条）
【誤り】契約①でも賃料減額
請求ができるとしている
【理由】
契約①（定期建物賃貸借契約）は
賃料改定請求の対象外にする
特約が可能
【参考条文】
借地借家法 第38条第6項
賃料の額について別段の
定めがあるときはその定めに従う
この文言により契約①では
賃料改定請求権を排除できる
一方で契約②では排除できない為
賃料改定は原則認められる
2番は誤り
1番：所有者変更後の対抗力の有無・誤り
2番：賃料改定請求の可否・誤り
3番：同居の事実婚者による承継・正しい
4番：定期契約の更新拒絶要件・誤り
3番は正解
借地借家法 第36条
（賃借人の死亡等）
建物の賃借人が死亡した場合に
その者と同居していた
親族その他これに準ずる事情に
ある者で婚姻の届出をしていないが
事実上婚姻関係と同様の事情に
あるものがあるときは
当該者が反対の意思を表示しない限り
建物の賃貸借契約に基づく
賃借人の権利義務を承継する
◆ 解釈と趣旨
借家契約は生活基盤を
守ることが目的です
特に事実婚（内縁）のように
法律上の婚姻ではないが実質的に
家族同然の関係にある者に対しても
住宅の継続的使用を
保障する必要があります。
このため親族に限定せず
これに準ずる事情にある者に
まで保護を広げています
４番：更新拒絶条件
【誤り】契約①は公正証書で
なければ更新拒絶できないと
あるが誤りです
【契約①】
書面による契約が必要で
公正証書である必要はない
更新拒絶の特約も
書面で明示すれば有効
【契約②】
正当事由がなければ
貸主から更新拒絶不可
（借地借家法26条）
【参考条文】
借地借家法 第38条第2項
定期建物賃貸借契約は
書面により契約しなければならない
公正証書である必要はない
（書面要件のみ）
4番は誤り
補足説明として
実務における適用判例
◆ 判例1（東京地裁平成25年）
事実婚のパートナーが反対意思を
示さなかった為
死亡した賃借人の地位を当然に承継
（借主の生活安定を重視）
◆ 実務上の注意点
項目 実務でのポイント
内縁関係の証明・同居期間
生活実態・周囲の証言
扶養実績など
定期契約説明義務・書面の交付
更新なしの説明義務
（説明不足だと普通契約にみなされる）
賃料改定条項 「改定不可」と
書いても普通契約では
公序良俗違反で無効となることも
まとめと学習ポイント
契約① 定期建物賃貸借契約
更新なし・書面必須・賃料特約有効
契約② 普通契約・更新あり
正当事由が必要
事実婚の同居者・条件を満たせば
当然に契約を承継
（反対意思がなければ）
所有者変更・両契約とも
建物引渡し後であれば
新所有者に対抗できる
賃料改定・契約②は
常に請求可能
契約①は特約により排除可能
私からのアドバイス
「契約①は特約が強く、契約②は借主が強い」
この理解を基に選択肢を
検討すれば正解は3番である
まだ時間はあります
頑張りましょう・応援します
宅地建物取引士試験に近道はない
宅建勉強を含め国家試験対策で
難しい事をする必要はなく
シンプル・イズ・ベスト
私は宅地建物取引士の専門学校に
通わず独学で約３ヶ月（約９６日）
過去問をサーキット方式で
隙間時間をみつけて勉強し
１回目の受験でテスト合格
教材もインターネットで
普通に販売している本のみ
千円代の書籍を数冊買っただけ
（教材総費用：9600円くらい）
注：５問免除は使わなかったので
普通の50問試験を受験
問題集と参考書のみで
繰り返しやりなおして
進めるだけ
ポイント：
私の個人的なやり方ですが
最初は参考書は読みません
問題集を先にやります
此処で間違っても全然ＯＫ♪
間違った箇所・正解だったけど
判らず偶然1/4で選んで正解だった
箇所も含めて、参考書で調べます
名付けて
逆打ち勉強法と言います
悩むより量稽古・隙間時間があったら
ひたすら過去問をやり
ひたすら間違った箇所・正解だったけど
判らず偶然1/4で選んで正解だった
問題も上記と同じで参考書で調べます
参考書を読んでも理解できない事が
出てきますので社内講師が必要
実際に若手にした勉強法・説明を
１問・1答で説明を記載しました
参考にしてください
合格イメージが大事
モチベーション維持にも
祝賀会を目指して
頑張ってみてください
応援しています
次回記事の予告
宅建士＠じつ
アラフィフ不動産ブログ
最後まで読んで頂き
ありがとうございます
次回は令和6年度
試験問題：13番に
触れてみたいと思います
是非、登録して読み続けてくださいね
皆の合格を願っています
よろしくお願いいたします
「see you again」
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